Κατανομή Κοινοχρήστων Δαπανών: Οι Άγνωστες Πτυχές

Οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι τα έξοδα που απαιτούνται για τη συντήρηση και τη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων μιας πολυκατοικίας. 

Η σημασία τους είναι μεγάλη, καθώς εξασφαλίζουν τη σωστή λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων. Για παράδειγμα, αν δεν συντηρηθούν έγκαιρα το ασανσέρ, τα κλιμακοστάσια, τα συστήματα πυροπροστασίας ή ασφάλειας, μπορεί να προκύψουν προβλήματα, όπως φθορές ή και αυξημένα κόστη συντήρησης στο μέλλον. 

Ποιες είναι οι κατηγορίες των κοινόχρηστων εξόδων;

Πριν δούμε πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα, θα ήταν καλό να εμβαθύνουμε στις κατηγορίες αυτών των δαπανών. 

Οι κοινόχρηστες δαπάνες λοιπόν που καλούνται να πληρώσουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές χωρίζονται στις εξής κατηγορίες:

• Απόσβεση
• Συντήρηση – επισκευή 
• Λειτουργικές δαπάνες

Οι δαπάνες απόσβεσης αφορούν την απόσβεση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, όπως τα κλιμακοστάσια, τα ασανσέρ ή τα υδραυλικά δίκτυα. 

Αντίστοιχα, οι δαπάνες επισκευής και συντήρησης αναφέρονται στην αποκατάσταση της λειτουργίας των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, προκειμένου να λειτουργούν σωστά. Σε αυτές τις δαπάνες καταχωρούνται τα έξοδα αντικατάστασης ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων αλλά και βαψίματος. 

Τέλος, οι λειτουργικές δαπάνες σχετίζονται με τα λειτουργικά κόστη. Επομένως, σε αυτά καταχωρούνται έξοδα όπως το ηλεκτρικό ρεύμα της πολυκατοικίας και τα εργατικά κόστη. 

Πώς γίνεται η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών;

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών πρέπει να γίνεται με βάση τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν δεν υπάρχει κανονισμός, η κατανομή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί σε κάθε διαμέρισμα.

Δείτε τις αποφάσεις του Αρείου Πάγου για την κατανομή των Κοινοχρήστων Δαπανών. 

Υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για την κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών. Συνήθως, η κατανομή γίνεται βάσει της συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί σε κάθε διαμέρισμα, σύμφωνα δηλαδή με τα χιλιοστά. 

Μία άλλη μέθοδος λαμβάνει υπόψη την ειδική σχέση που έχει κάθε διαμέρισμα με τους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις. Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα έχει πρόσβαση σε κοινόχρηστο χώρο που χρησιμοποιείται αποκλειστικά από αυτό, μπορεί να καταβάλλει το σύνολο των δαπανών για τη συντήρηση και τη λειτουργία αυτού του χώρου.

Αυτό που συμβαίνει βέβαια στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πως κάθε συνιδιοκτήτης μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί ή όχι τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις. 

Αυτό συμβαίνει επειδή η συγκυριότητα στα κοινόχρηστα μέρη ορίζεται ως αναγκαστική και η καταβολή των δαπανών είναι υποχρεωτική.

Ποιες είναι οι άγνωστες πτυχές στην κατανομή των κοινοχρήστων;

Ακριβώς επειδή δεν υπάρχει one-size-fits-all, και κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή, πάμε να δούμε κάποια “μυστικά” που αφορούν τις κοινόχρηστες δαπάνες και την κατανομή τους. 

Ιδιοκτήτης – Ενοικιαστής: Ποιος πληρώνει τι

Συνήθως, τα έξοδα επισκευής και αντικατάστασης αναλογούν στον ιδιοκτήτη, ενώ τα λειτουργικά κόστη, όπως για παράδειγμα τα έξοδα καθαρισμού ή ρεύματος αντιστοιχούν στον ενοικιαστή. Εδώ, όλα εξαρτώνται από το ιδιωτικό συμφωνητικό που έχεις υπογράψει, γι’ αυτό διάβασε καλά τι λέει το συμβόλαιο, καθώς ενδέχεται να επωμιστείς έξοδα που δεν περίμενες!  

Ανεξόφλητα Κοινόχρηστα

Ακόμη, σε περίπτωση που ο προηγούμενος ενοικιαστής έχει αφήσει ανεξόφλητα τα κοινόχρηστα, τότε αυτά τα επωμίζεται ο ιδιοκτήτης και όχι εσύ, ο νέος ενοικιαστής του διαμερίσματος. 

Υποχρεώσεις Διαχειριστών 

Κάτι που μάλλον δεν γνώριζες, είναι πως όπως έχει αναρτηθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, όποιος εκδίδει κοινόχρηστα  – διαχειριστής ή εταιρεία διαχείρισης –  υποχρεούται να αναρτά αντίγραφα όλων των αποδείξεων, από τα οποία αποδεικνύονται τα κόστη που αναφέρονται σε αυτά. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 2.000 ευρώ!

Ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους λόγω ενός διαμερίσματος

Υπάρχουν περιπτώσεις που προκαλούνται ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους λόγω υπαιτιότητας ενός συνιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, διαρροή λόγω βλάβης στις υδραυλικές εγκαταστάσεις ενός διαμερίσματος ή φωτιά η οποία προέκυψε από ένα διαμέρισμα. 

Σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να εκδοθεί δικαστική απόφαση για να προχωρήσει η επισκευή με δαπάνες του υπεύθυνου συνιδιοκτήτη, ακόμη και παρά τη θέληση και χωρίς τη συνεργασία του.

Χρήσιμοι Σύνδεσμοι: 

• Περισσότερες πληροφορίες από τον Άρειο Πάγο για τα κοινόχρηστα
• Το Προεδρικό Διάταγμα για την κατανομή κοινοχρήστων δαπανών θέρμανσης