Εξωση Ενοικιαστή λόγω Λήξης Συμβολαίου: Πώς και Πότε γίνεται;

Η έξωση είναι η διαδικασία με την οποία ο ιδιοκτήτης απομακρύνει τον ενοικιαστή από το σπίτι. Πρόκειται για μια σοβαρή διαδικασία που μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στην ζωή του ενοικιαστή. Για το λόγο αυτό, είναι σημαντικό ο ενοικιαστής να ενημερωθεί πλήρως για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του πριν βρεθεί προ εκπλήξεως!

Τι λέει η νομοθεσία για την έξωση; 

Η νομοθεσία για την έξωση ορίζεται από τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠοΔ), και πιο συγκεκριμένα θα βρούμε πληροφορίες στα άρθρα 686 έως 702.

Σύμφωνα με το νόμο, οι εξώσεις χωρίζονται σε δύο κατηγορίες:

• Εξώσεις λόγω λήξης συμβολαίου. 

Αυτές οι εξώσεις αφορούν περιπτώσεις όπου το συμβόλαιο μίσθωσης έχει λήξει και ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί από το ακίνητο.

• Εξώσεις για άλλους λόγους

 Αυτές οι εξώσεις αφορούν περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης μπορεί να διώξει τον ενοικιαστή για άλλους λόγους, όπως για παράδειγμα για μη καταβολή ενοικίου ή για ουσιώδη παραβίαση των όρων του συμβολαίου μίσθωσης.

Ποια είναι η διαδικασία της έξωσης;

1. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερώσει τον ενοικιαστή για την έξωση. Η κοινοποίηση αυτή πρέπει να γίνει εγγράφως και να περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:
   • Την αιτία της έξωσης.
   • Την προειδοποίηση ότι ο ενοικιαστής πρέπει να αποχωρήσει από το ακίνητο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση.
2. Εάν ο ενοικιαστής δεν φύγει από το ακίνητο εντός της προθεσμίας των 30 ημερών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη, κάνοντας αγωγή.
3. Στο δικαστήριο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι έχει δικαίωμα να διώξει τον ενοικιαστή. Εάν ο δικαστής κρίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει δίκιο, θα εκδώσει διαταγή έξωσης.
4. Η διαταγή έξωσης πρέπει να κοινοποιηθεί στον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει έφεση κατά της διαταγής έξωσης εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της.
5. Εάν ο ενοικιαστής δεν ασκήσει έφεση ή εάν η έφεσή του απορριφθεί, η διαταγή έξωσης είναι οριστική και ο ενοικιαστής πρέπει να φύγει. Μάλιστα, ο ιδιοκτήτης μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει από την αστυνομία να διώξει τον ενοικιαστή. 

Ειδικές περιπτώσεις έξωσης

Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις όπου η εξώθηση ενοικιαστή μπορεί να είναι πιο περίπλοκη. 

Για παράδειγμα, η έξωση ενοικιαστή με βαριά αναπηρία ή με ανήλικο παιδί που πηγαίνει σε κοντινό σχολείο, μπορεί να είναι πιο δύσκολη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να αποδείξει στο δικαστήριο ότι η έξωση είναι δικαιολογημένη και ότι δεν υπάρχει άλλο σπίτι στην περιοχή που να πληροί τις ανάγκες του ενοικιαστή.

Αυτές οι περιπτώσεις καλύπτονται από το νόμο 4346/2015 που ορίζει ότι η έξωση ενοικιαστή με βαριά αναπηρία ή με ανήλικο παιδί που φοιτά στο σχολείο στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο μπορεί να γίνει μόνο με απόφαση δικαστηρίου.

Ποιες είναι οι κυρώσεις για παράνομη έξωση ενοικιαστή;

Η παράνομη έξωση ενοικιαστή μπορεί να επιφέρει ποινικές κυρώσεις! Η ποινή για παράνομη έξωση μπορεί να είναι φυλάκιση έως και 2 έτη ή χρηματική ποινή έως 10.000€.

Ποια είναι τα δικαιώματα ενοικιαστη μετα τη ληξη του συμβολαίου;

Εδώ τα πράγματα δεν είναι πάντα τα ίδια ή εξίσου σαφή. 

Τα δικαιώματα του ενοικιαστή μετά τη λήξη του συμβολαίου καθορίζονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 599 επ.), όπου σύμφωνα με το άρθρο 599 ΑΚ, “ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή στην κατάσταση που το παρέλαβε ή στην κατάσταση που συμφώνησαν κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου”.

Κι εδώ είναι η παγίδα! Τα δικαιώματα του ενοικιαστή μετά τη λήξη του συμβολαίου μπορούν να διαφοροποιηθούν ανάλογα με τους όρους που έχουν συμφωνηθεί στο μισθωτήριο. Για παράδειγμα, είναι πιθανό στο μισθωτήριο να έχει οριστεί ότι η εγγύηση θα επιστρέφεται στον ενοικιαστή αν δεν υπάρχουν οφειλές ή φθορές στο σπίτι. 

Πότε επιστρέφεται η εγγύηση; 

Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την επιστροφή της εγγύησης, εφόσον δεν έχει εκκρεμείς οφειλές όπως κοινόχρηστα ή δεν έχει προκαλέσει ζημιές . Η εγγύηση επιστρέφεται άτοκα εντός προθεσμίας ενός μηνός από την παράδοση του μισθίου στον εκμισθωτή.

Πώς γίνεται η αποζημίωση για ζημιές στο σπίτι του ιδιοκτήτη; 

Εάν ο ενοικιαστής παραδώσει το μίσθιο σε χειρότερη κατάσταση από την κατάσταση που το παρέλαβε, οφείλει να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη για τις ζημίες αυτές. Η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση την αξία των επισκευών ή των αντικαταστάσεων που απαιτούνται για να αποκατασταθεί το σπίτι στην αρχική του κατάσταση.

Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής χρωστάει ενοίκια;

Σκέφτεσαι τι μπορεί να σου κάνουν αν χρωστάς ενοίκια; Η απάντηση είναι: δικαστήριο και έξωση! Για να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να σε διωξει, θα πρέπει να χρωστάς τουλάχιστον δύο ενοίκια. Εάν χρωστάς ένα ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να σου στείλει εξώδικο για να πληρώσεις το ενοίκιο εντός 15 ημερών. Εάν δεν πληρώσεις, προχωρά στην έξωση. 

Προστασία του ενοικιαστή από έξωση: Τι συμβαίνει ανά περίπτωση; 

Η προστασία του ενοικιαστή από την έξωση προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 637 επ.) και από τον Νόμο 4486/2017. Σύμφωνα με αυτά, ο ενοικιαστής προστατεύεται από την έξωση στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Έξωση λόγω λήξης συμβολαίου

Εάν έχει συμφωνηθεί ρητά στο μισθωτήριο συμβόλαιο ότι θα αφήσεις το σπίτι  μετά από ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την έξωση, αμέσως μόλις λήξει το συμβόλαιο.  

Ωστόσο, ως ενοικιαστής έχεις το δικαίωμα να ζητήσεις την παράταση, εφόσον πληροίς τις προϋποθέσεις που προβλέπονται από τον νόμο.

• Τα απλήρωτα ενοίκια, οδηγούν στην έξωση 

Εάν ο ενοικιαστής αφήνει απλήρωτα τα ενοίκια για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των δύο μηνών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την έξωση του ενοικιαστή. 

Ωστόσο, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αναστολή της διαδικασίας έξωσης, εφόσον πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια συν τα δικαστικά έξοδα.

• Έξωση λόγω ζημιών 

Εάν ο ενοικιαστής προκαλέσει ουσιώδη ζημιά στο μίσθιο, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την έξωση του ενοικιαστή. 

Ωστόσο, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την επισκευή του μισθίου, εφόσον έχει την οικονομική δυνατότητα να το πράξει.

• Έξωση λόγω ιδιοκατοίκησης

Εάν ο ιδιοκτήτης έχει ανάγκη να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για ιδία χρήση, μπορεί να ζητήσει την έξωση του ενοικιαστή. 

Ωστόσο, ο ενοικιαστής πρέπει να αποδείξει ότι πράγματι έχει ανάγκη να χρησιμοποιήσει το σπίτι για ίδια χρήση, και ότι δεν μπορεί να βρει άλλο κατάλληλο ακίνητο για να μείνει.

• Αίτημα του ιδιοκτήτη για κατεδάφιση ή ανακατασκευή του σπιτιού 

Εάν ο ιδιοκτήτης θέλει να γκρεμίσει ή να ανακαινίσει το σπίτι, μπορεί να ζητήσει την έξωση του ενοικιαστή. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι η κατεδάφιση ή η ανακατασκευή είναι απαραίτητη για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος ή για την προστασία της δημόσιας υγείας ή της ασφάλειας.

Ο ενοικιαστής, εφόσον λάβει εξώδικο, έχει το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης του μισθίου. Η ανακοπή εξετάζεται από το δικαστήριο, το οποίο μπορεί να ακυρώσει τη διαταγή απόδοσης ή να την επικυρώσει.

Πόσο κοστίζει μία έξωση;

Το κόστος έξωσης εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως:

• Ο τύπος της μίσθωσης, με την έξωση σε επαγγελματικά ακίνητα να είναι πιο ακριβή από την έξωση σε κατοικίες.
• Οι λόγοι για τους οποίους ζητείται η έξωση. Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις η έξωση για απλήρωτα ενοίκια είναι πιο ακριβή από την έξωση για ιδιοκατοίκηση.
• Η αξία του ακινήτου. Δεν είναι λίγες οι φορές που το κόστος της έξωσης είναι ανάλογο με την αξία του μισθίου.

📌Σε γενικές γραμμές, το κόστος μιας έξωσης μπορεί να κυμαίνεται από μερικές εκατοντάδες ευρώ έως αρκετές χιλιάδες ευρώ!

Αναλυτικότερα, τα κόστη που μπορεί να προκύψουν για μια έξωση είναι τα εξής:

• Εξώδικο: Το κόστος του εξώδικου κυμαίνεται από 50€ έως 100€.
• Δικαστικά έξοδα: Τα δικαστικά έξοδα για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου κυμαίνονται από 100€ έως 200€.
• Εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου: Τα έξοδα εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης μισθίου κυμαίνονται από 500€ έως 1.000€.

Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, τα έξοδα της ανακοπής θα προκύψουν μόνο εάν η ανακοπή γίνει δεκτή.

*Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα παραπάνω κόστη είναι ενδεικτικά και μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τον εκάστοτε δικηγόρο ή δικαστή.