Τί γίνεται όταν δεν υπάρχει καταστατικό πολυκατοικίας

Το καταστατικό πολυκατοικίας αποτελεί τον “οδηγό” που ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των κατοίκων της, καθορίζει τις υποχρεώσεις τους και εξασφαλίζει την ομαλή λειτουργία της. Όμως, σε πολλές πολυκατοικίες στην Ελλάδα δεν υπάρχει καταστατικό. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση; Πώς μπορεί να λυθούν τα προβλήματα που προκύπτουν από την έλλειψη κανόνων; Στο άρθρο αυτό, θα δούμε τις συνέπειες της έλλειψης καταστατικού, καθώς και τρόπους να αντιμετωπίσετε τις δυσκολίες.

Προβλήματα που προκύπτουν όταν δεν υπάρχει καταστατικό πολυκατοικίας

Η απουσία καταστατικού μπορεί να δημιουργήσει μια σειρά από προβλήματα:

Διαφωνίες για τα κοινόχρηστα

Όταν δεν υπάρχει καταστατικό, δεν υπάρχει σαφής τρόπος να καθοριστεί το μερίδιο κάθε διαμερίσματος στα κοινόχρηστα έξοδα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αντιπαραθέσεις μεταξύ των ενοίκων.

Ασαφείς Υποχρεώσεις Διαχειριστή 

Χωρίς καταστατικό, ο διαχειριστής δεν έχει σαφή πλαίσιο υποχρεώσεων και αρμοδιοτήτων, κάτι που συχνά προκαλεί σύγχυση.

Σχετικό άρθρο:

Έλλειψη Κανονισμών Συμπεριφοράς

Δεν υπάρχουν επίσημοι κανόνες για τις ώρες κοινής ησυχίας, τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων ή την κατανομή ευθυνών για τη συντήρηση των μερών της πολυκατοικίας.

Σχετικό άρθρο:

Δυσκολίες στη Λήψη Αποφάσεων

Οι γενικές συνελεύσεις είναι από μόνες τους μία επίπονη διαδικασία. Στο Billys έχουμε παρατηρήσει ότι στις περισσότερες πολυκατοικίες δεν πάει κανείς στην πρώτη γενική συνέλευση, αφού γνωρίζουν ήδη ότι κατά πάσα πιθανότητα θα είναι χάσιμο χρόνου. Η απουσία πλαισίου για τη διαδικασία ψηφοφορίας και λήψης αποφάσεων οδηγεί σε ακόμα μεγαλύτερες διαμάχες και αδιέξοδα.

Τι προβλέπει ο νόμος όταν δεν υπάρχει καταστατικό πολυκατοικίας

Όταν δεν υπάρχει καταστατικό πολυκατοικίας, ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες διαδικασίες για την κατάρτιση κανονισμού και τη ρύθμιση των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Συγκεκριμένα:

Συμμετοχή στις δαπάνες

Σύμφωνα με το άρθρο 4 του Ν. 3741/1929, κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συμμετέχει στις δαπάνες των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων της οικοδομής ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του.

Κατανομή δαπανών

Η κατανομή των δαπανών γίνεται με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας κάθε διαμερίσματος, όπως αυτά προκύπτουν από τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή από τους τίτλους κτήσης.

Δαπάνες θέρμανσης

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Π.Δ. 420/1987, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 127 του Ν. 4495/2017, οι δαπάνες κεντρικής θέρμανσης κατανέμονται με βάση την επιφάνεια των θερμαινόμενων χώρων κάθε ιδιοκτησίας.

Κενά διαμερίσματα

Τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά στις κοινόχρηστες δαπάνες, εκτός από τις δαπάνες κατανάλωσης (π.χ. θέρμανση) που υπολογίζονται με βάση την πραγματική χρήση.

Έκτακτες δαπάνες

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 8 του Π.Δ. 420/1987, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 127 του Ν. 4495/2017, ακόμη και οι ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης υποχρεούνται να συμμετέχουν στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησης και στις έκτακτες δαπάνες.

Διαχείριση κοινόχρηστων 

Σύμφωνα με το άρθρο 4 του Ν. 2736/1999, ο διαχειριστής της πολυκατοικίας είναι υπεύθυνος για τη συγκέντρωση των δικαιολογητικών των δαπανών και την κατανομή τους στους συνιδιοκτήτες.

Λήψη αποφάσεων

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός, οι αποφάσεις για τη διαχείριση και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων λαμβάνονται με την πλειοψηφία που προβλέπεται από τον νόμο, συνήθως με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις συνιδιοκτητών

Τα βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών καθορίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, όπως το δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων και η υποχρέωση συμμετοχής στις κοινές δαπάνες.

Πώς μπορείτε να συνυπάρξετε χωρίς καταστατικό πολυκατοικίας

Αν η πολυκατοικία σας δεν έχει καταστατικό, υπάρχουν τρόποι να αντιμετωπίσετε την κατάσταση:

Συνεργασία και Συνεννόηση

Η καλή επικοινωνία μεταξύ των ενοίκων είναι το κλειδί. Οργανώστε τακτικές συνελεύσεις και προσπαθήστε να επιλύετε τα ζητήματα με συναινετικές αποφάσεις.

Υιοθέτηση “Άτυπου” Κανονισμού

Αν και δεν έχετε επίσημο καταστατικό, μπορείτε να συντάξετε έναν άτυπο κανονισμό με τη σύμφωνη γνώμη όλων των ενοίκων. Αυτός ο κανονισμός μπορεί να περιλαμβάνει κανόνες για τη διανομή των κοινόχρηστων εξόδων, τις ώρες κοινής ησυχίας και τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων.

Χρήση Ψηφιακών Εργαλείων

Πλατφόρμες όπως το billys.gr μπορούν να βοηθήσουν στη διαχείριση κοινόχρηστων, καταγραφών εξόδων και επικοινωνίας μεταξύ των ενοίκων. Ένα τέτοιο εργαλείο προσφέρει διαφάνεια και μειώνει τις παρεξηγήσεις.

Δημιουργία Επίσημου Καταστατικού

Η καλύτερη λύση είναι να δημιουργηθεί ένα επίσημο καταστατικό πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση. Για να γίνει αυτό, θα χρειαστείτε τη συνεργασία ενός δικηγόρου ή συμβολαιογράφου. Με τη σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών, το καταστατικό μπορεί να επικυρωθεί και να εφαρμοστεί για όλους τους ενοίκους.

Κατάρτιση καταστατικού πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση

Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Ν. 1562/1985, εάν δεν έχει καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς την κατάρτιση κανονισμού. Το δικαστήριο μπορεί να καταρτίσει τον κανονισμό, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Προϋποθέσεις

• Πρέπει να υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία.
• Δεν πρέπει να έχει καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών καταθέτει αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο. Το δικαστήριο εξετάζει την αίτηση και αποφασίζει για την κατάρτιση του κανονισμού. Ο κανονισμός πρέπει να είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η δικαστική απόφαση για την κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας δεν μπορεί να δημιουργήσει νέα δικαιώματα ή υποχρεώσεις, αλλά μόνο να ρυθμίσει τις υφιστάμενες σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο τρίτον του Ν. 867/1979, σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να συνέλθουν σε Γενική Συνέλευση εντός προθεσμίας που τάσσεται με απόφαση του Υπουργού Δημοσίων Έργων, για να εκλέξουν Ειδικό Διαχειριστή. Αν δεν διοριστεί εμπρόθεσμα ο Ειδικός Διαχειριστής, αυτός μπορεί να διοριστεί με απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου.

Ποια είναι τα οφέλη του καταστατικού πολυκατοικίας

Η ύπαρξη καταστατικού δημιουργεί μια σαφή βάση για την επίλυση διαφορών και την οργάνωση της πολυκατοικίας. Εξασφαλίζει:

• Δίκαιη κατανομή εξόδων.
• Καθορισμένες αρμοδιότητες διαχειριστή.
• Ξεκάθαρους κανόνες για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
• Ταχύτερη και αποτελεσματικότερη λήψη αποφάσεων.

Η έλλειψη καταστατικού μπορεί να προκαλέσει προβλήματα, αλλά δεν είναι αξεπέραστη. Με καλή επικοινωνία, συνεργασία και τη χρήση κατάλληλων εργαλείων, μπορείτε να διαχειριστείτε την πολυκατοικία σας με επιτυχία. Ωστόσο, η δημιουργία ενός επίσημου καταστατικού παραμένει η ιδανική λύση για μακροπρόθεσμη οργάνωση και διαφάνεια.

Αν θέλετε να κάνετε τη διαχείριση της πολυκατοικίας σας πιο εύκολη, το billys.gr είναι εδώ για να σας βοηθήσει! Καλέστε στο 2102202871 ή στείλτε email στο [email protected] .